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北京放宽普通住宅价格标准 刚性和改善性购房成最大受益者

  • 时间: 2014-10-08 10:01:02
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    9月30日,北京市住建委、财政局、地税局联合发布《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》(下称《通知》),明确自10月8日起,购房人根据新的普通住房价格标准纳税。
 
    根据新标准,普通住宅认定根据环线、房屋总价和房屋单价划分,5环内总价不超过468万,单价不超过39600元/平米,二者满足其一即可;5-6环总价不超过375万,单价不超过31680元/平米,二者选其一;6环外不超过281万,单价不超过23760元/平米。
 
    这也是北京4年后再次调整普通住宅价格标准,新标准将使得享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。
 
    普宅被“豪宅”
 
    21世纪经济报道记者查询资料了解,在最近的10年内,北京普通住宅标准仅调整过4次。
 
    且最近的一次是2011年版本的住宅标准,该标准是按照房屋的区位不同设定了不同的房价标准。
 
    根据2011年的普通住宅标准,除面积外,对于价格也有详细的标准。四环内北部地区的上限为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米;四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米;五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为20600元/平方米;六环外地区为17280元/平方米。
 
    照此来看,在符合户型面积上限的情况下,只有同区位的住房低于上述价格标准,才能被划归普通住宅范围。如果高于这一价格,那么即便是户型面积符合低于144平方米的要求,也不能被认定为普通住宅。
 
    中国房地产指数研究院的历史监测数据显示,2013年全年,北京商品住房销售价格同比涨幅超过20%。2011年-2012年的同比涨幅,也维持在基本相同的水平。
 
    “如果仍以2011年设定的普通住宅标准衡量当前市场中的住宅是否是普通住宅,实际上,很多项目是‘被豪宅’的。”北京大岳咨询有限责任公司金永祥如是介绍。
 
    早在8月,北京市住建委就曾多次召集中介、行业专家、业主等多个代表探讨北京普通住宅标准的探讨。
 
    “相比之下,此次调整更符合实际。”北京房地产业协会秘书长陈志介绍,不再区分南北环线,在单价的基础上,加上总价的参考指标,两者只要一项符合即可认定为普通住房,将一些单价高、总价低的小户型纳入税收支持范围,尽可能将政策覆盖面扩大。
 
    政策优惠面扩至9成以上
 
    根据10月8日开始实施的“普宅新标准”,享受到普通住房税收优惠的购房家庭比重扩大到90%以上。
 
    而在4年前,即2011年版本普通住宅标准,彼时,北京住建委相关负责人介绍,仅有70%的购房家庭能够享受到普通住宅的税收优惠。
 
    “通知”亦显示,此次调整是结合区域调整系数确定,是以2013年全市新建商品住房平均交易价为基准,即单价2.2万元/平方米、套总价260万元/套,根据区域调整系数确定。区域调整系数为五环内1.5、五到六环之间1.2、六环外0.9。
 
    链家地产分析师张旭也介绍,调整后,房源由“非普”转为“普宅”,相应税费成本将降低不少,减少了购房成本,对刚需或者改善性购房需求来说是好事。
 
    陈志亦如是举例,李某购买西三环一套建筑面积为60平方米的住房,属于该家庭唯一住房,成交单价5万元/平方米。
 
    按照原标准,该区域享受税收优惠政策的普通住房平均交易价为38880元/平方米,李某需要按房屋实际成交价格的3%交纳9万元契税。
 
    但根据10月8日实施的新标准,该房屋虽然单价超过了区域标准39600元/平方米,但参考总价468万元/套的标准仍可享受税收优惠,李某只需按房屋实际成交价的1%交纳契税3万元。
 
    实际上,普通住宅标准的调整也是落地北京“三元化”调控思路的具体体现。北京市住建委早在7月就公布了北京下一步的房地产调控思路并提出,将按照分类调控的思路,采取系列措施,保证供应,稳定市场。适度放开高端商品房项目,加强税收征管,保持房价基本稳定,并适时合理调整享受税收优惠的普通住宅价格标准。

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